席勒：房地产的繁荣与萧条是一种社会传染病

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席勒：房地产的繁荣与萧条是一种社会传染病


2012年10月10日 22:35　　　



耶鲁大学教授Robert Shiller在NYT撰文谈了对房地产市场的看法：
房地产市场的繁荣和萧条是一种双重症状的社会传染病。此前，先有乐观思潮传染引发全社会对长期房屋升值及经济增长的高预期。接着，在2005年后，悲观思潮的传染又让许多人不敢买房乃至不敢消费，也让许多企业不敢雇佣更多员工。
我们一直认为经济要比以上描述要复杂的多，在一定程度上，确实是这样。
毫无疑问，房屋市场的繁荣和萧条会受到其他因素的影响。但是，这些影响房屋市场的因素，例如美联储的行动纲要或政府主导的住房政策，被认为也会受到同样社会心态的影响。
2004年，几乎没有经济数据能够预见房地产市场即将见顶。人们普遍认为，全球经济将以非常缓慢的速度从2000年代早期的经济衰退中复苏。21世纪早期的经济衰退与二十世纪90年代股市泡沫破灭相关。那时的股市刚刚显现出复苏的迹象，看起来还需要一段时间的修复。然而，一些不易察觉的变化已经发生了。
要确认人们是否陷入一场社会传染思潮通常并不容易。大部分人看起来至少在一定程度上知道一场社会风潮正在发生。可以更深入研究，了解人们在考虑什么，然后推导出驱动经济的社会思潮。
Wellesley College经济学教授Karl Case和我每年都做购房者问卷调查。共有近5000名受访者参与此调查。这一调查涵盖了房价冲向2006年顶峰的时期，以及随后数年的低迷。
我们发现，参与调查的人们充分了解房地产市场近期的价格走势，同时他们对此后一年的房价升值预期非常清醒。没有迹象显示出他们的短期预期存在泡沫。


但是，当人们试图对房价长期走势进行预测时（例如预测房屋价格在未来10年的走势），往往无法做出清醒的判断。调查结果显示出人们对遥远未来的看法模糊，而这些看法对其购房决定至关重要。
举个实际例子，2004年时的房地产市场高度繁荣。即使那时30年期的房屋抵押贷款利率高于6％。调查显示，那时的人们预计长期住房价格每年将以超过12％的幅度增长。换句话说，如果有人贷款90,000美元去购买一个价格为100,000美元房屋。买主每年可以获得12，000美元的房产收益，同时支付5,400美元利息。综合计算买主每年获取的利润为6,600美元。购房者买房时仅支付了10,000美元，短短一年后却获取了6,600美元的收益，回报率高达66％。
因此，我们可以很容易地理解为什么当时人们如此热衷于房地产投资。这并不是说他们确信房价不会下跌。他们只是认为房价的长期趋势将持续走高，房价走高过程中可能出现的小幅下跌将被迅速扭转。
此后，房屋抵押贷款利率已经下降至4％以下，然而长期预期跌得更快，使得此前的6%的息差一去不复返。这能够很大程度上解释我们近期看到的市场。
然而，为何人们此前的预期如此乐观，而此后有变化如此剧烈呢？




我们不清楚。但2004年的调查显示，当时房价涨幅处于巅峰，但受调查的人们考虑的是不断增长的人口数量和有限的土地资源，经济的增长和来自亚洲的投资者将推进房地产业的发展。所有这些想法驱使人们尽早购入房产。试想，如果其他人的房产投资让你觉得羡慕，你可能也会跟风而毫不犹豫地购入房屋，尽管价格似乎有些偏高。
在那一年（2004年），没有一位受访者在参与问卷调查中使用“房屋泡沫”一词。他们均不认为房地产的繁荣即将结束。而在一年之后，调查的参与者们却频繁使用“房产泡沫”来形容当时的房地产市场。2005年，通过谷歌搜索“房产泡沫”的网民数量同样出现上升。
准备购房的人们可能是对房价的长期走势看好。美国的房屋价格已连续数月出现上升，这给市场带来了乐观情绪，有人认为现在是买入住房的良好时机。然而，社会同样存在一些问题足以与这种乐观情绪抗衡。这样的问题包括止赎（foreclosure），失业，欧债危机以及亚洲经济放缓。

当前对房地产的乐观情绪是否是房地产业的领先指标？如果这是房地产市场的重大转折点，这仍然是社会学上的空白地带。